A usucapião é uma modalidade trazida pelo ordenamento jurídico brasileiro, viabilizando as pessoas que possuem a posse de um imóvel converte-la em propriedade, Visando a segurança jurídica, bem como a garantia dos atributos da propriedade que é o direito real de usar, fruir, dispor e reivindicar a coisa.
Como todos os atos que envolvem a garantia da propriedade, se apresenta um rol de documentos que são necessários para instruir o requerimento do procedimento até efetivamente o registro, vamos analisar o imposto que recai sobre o imóvel rural, o Imposto Territorial Rural (ITR). A obrigatoriedade do pagamento pelo possuidor no lapso temporal que antecede a declaração da usucapião.
ESPÉCIES MAIS COMUNS E PROCEDIMENTOS DA USUCAPIÃO DE IMÓVEL RURAL:
Entende-se por usucapião a possibilidade que o direito regulamenta a propriedade a uma pessoa que detêm a posse por determinado período, bem como no cumprimento dos requisitos que será apresentado.
O ordenamento jurídico brasileiro apresenta em seu escopo as seguintes possibilidades de usucapião para áreas rurais:
Usucapião Extraordinária – artigo 1.238 do Código Civil Brasileiro (CC);
Usucapião Ordinária – artigo 1.242 do CC;
Usucapião Especial Rural ou Pro Labore – artigo 1.239 do CC.
As características principais para a declaração da usucapião são: posse ininterrupta, sem oposição, com intenção de ser dono, por um lapso temporal de acordo com cada espécie de usucapião, e principalmente que seja coisa hábil a ser usucapida.
A primeira é mais comum é a usucapião extraordinária, essa modalidade exige tempo e posse, além das características mencionadas anteriormente.
A usucapião ordinária, além dos requisitos constantes na extraordinária, difere pelo prazo que será de dez anos, além do justo título e boa fé.
O justo título normalmente são os contratos particulares de compra e venda, os conhecidos contratos de gaveta, a maioria das vezes de forma precária, o que inviabiliza o requerimento no registro de imóveis.
A usucapião rural tem como requisitos: não ser proprietário de outro imóvel seja rural ou urbano, com até 50 ha, pelo prazo de cinco anos sem oposição e de forma ininterrupta, sendo esse local sua moradia ou que possuía atividade laborativa.
Em análise aos procedimentos disponíveis para usucapião no ordenamento jurídico brasileiro está o procedimento judicial elencados no Código Processo Civil (CPC), e com o objetivo de desburocratizar, desjudicializar foi introduzido a possibilidade da usucapião extrajudicial ou administrativa, com a inserção do artigo 216-A na Lei de Registros públicos – 6015/1973 através do artigo 1071 do novo CPC.
REQUISITOS PARA AÇÃO E OU PROCEDIMENTO DA USUCAPIÃO DE IMÓVEL RURAL:
Os requisitos para pleitear a usucapião culminando em sentença favorável ou certidão tornando apto o registro, são os seguintes: posse ininterrupta ou contínua, posse sem oposição, posse com intenção de dono, bem hábil a ser usucapido, tempo,
Posse ininterrupta ou continua é quando o possuidor mantém a posse do imóvel pelo lapso temporal sem intervalos. Nesse requisito cabe salientar que é permitido a soma de posse, sendo de forma mansa, pacifica e ininterrupta, que é comprovada na espécie da usucapião ordinária com os documentos dos antecessores, ou seja, os contratos anteriores, na demais espécies se faz prova testemunhal, por outros documentos que não necessariamente o justo título. Contudo, a soma da posse se dá por outros posseiros, e não pelo proprietário, ou seja, o proprietário lhe cede os direitos, em documento não passível de registro.
A posse sem oposição é também descrita como mansa e pacifica.
A posse com intenção de dono (animus domini) se caracteriza quando o possuidor não apresenta nenhum obstáculo para que seja visto como proprietários aos olhos das pessoas, ou seja, que o imóvel se apresente como seu.
Pode se exemplificar essa afirmação quando o locador tem vontade e até a intenção de possuir o imóvel que está locando, isso não o permite a requerer e se apresentar para usucapião, ou mesmo quando o bem é cedido por um período determinado, que será devolvido ao proprietário em um lapso temporal previsto anteriormente.
O bem hábil a ser usucapido (Res Habilis) tem como regra que todos os imóveis são passíveis do requerimento da usucapião, porém a luz da Constituição Federal (CF) há a exceção no que tange aos bens públicos, está expressamente vedado no §3º do artigo 183 e no § único do artigo 191.
No artigo 99 do Código Civil (CC) está elencado os bens públicos de uso comum e de uso especial, como descrito no referido artigo:
Inclusive o Superior Tribunal de Justiça (STJ) recentemente decidiu que esse entendimento se estende aqueles vinculados a prestação de serviço público.
No âmbito do extrajudicial, cabe salientar que os requerimentos de usucapião, não pode ser aceito pelo registrador se o imóvel estiver com a matrícula bloqueada por ordem judicial.
Com relação ao tempo, esse é um requisito que não há possibilidade de qualquer flexibilização, ou seja, ele é um indispensável para o requerimento, claro que há lapso temporal máximo, que são quinze anos da usucapião extraordinária.
O IMPOSTO TERRITORIAL RURAL (ITR):
O ITR é um imposto que abrange as áreas rurais, sendo a União competente pela instituição desse tributo, que deve repassar ao município onde o imóvel se localiza, 50% da arrecadação, mas se o Município optar pela fiscalização da área é repassado integralmente o valor a municipalidade, com base no art. 158, II CF de apuração anual, visto na legislação “II - cinquenta por cento do produto da arrecadação do imposto da União sobre a propriedade territorial rural, relativamente aos imóveis neles situados, cabendo a totalidade na hipótese da opção a que se refere o art. 153, § 4º, III;” e está tipificado na CF nos artigos 153, VI e § 4º, I e no Código Tributário Nacional (CTN) no artigo 29.
Interessante destacar que é um tributo que recai apenas na natureza, ou seja, na terra nua, nas árvores, etc, e não sobre as acessões físicas, ou seja, imóveis, construções.
É preciso que o imóvel esteja cadastrado na Receita Federal, do NIRF atualmente substituído pelo CIB que é o número que vincula o bem, e o ITR pode ser emitido.
Cabe ressaltar que o ITR pode ser imune, ou seja, a imunidade é a despensa ou exoneração do pagamento do ônus. A CF em seu artigo 153, § 4º, elenca as possibilidades de imunidade, e a lei 9393/1996 trás em seu artigo 2º a imunidade onde tipifica que propriedades pequenas, que a família a explore e que não tenha outro imóvel, despensa o pagamento do imposto. Dentre os incisos desse artigo o mais comum está compreendido no inciso III para glebas de 30ha em qualquer município brasileiro.
As propriedades rurais também podem ficar isentas do pagamento do imposto, outra forma de despensa de pagamento do crédito tributário, a luz da CF em seu artigo 153, § 4º, esclarece que poderá ser concedido mediante a lei especifica, que nesse caso é lei 9393/1996 que trata da isenção no artigo 3º.
Assim, o possuidor pode requerer as formas de despensa do ITR, mas deve ser declarado possibilitando a emissão da certidão negativa junto a receita federal
Diante disso, ao agir como proprietário, mesmo que a área seja objeto de posse, o imposto recai.
POSSIBILIDADE DE PLEITEAR A AÇÃO E OU PROCEDIMENTO DA USUCAPIÃO SEM O PAGAMENTO DO TRIBUTO.
Na ação da usucapião no procedimento judicial ou na ata notarial no procedimento extrajudicial deve indicar o valor do imóvel, porém na ausência do documento, pode ser arbitrado pelo valor de mercado o bem. Assim, constata-se que há possibilidade de iniciar o procedimento da usucapião sem apresentação do imposto, contudo quando há a sentença declaratória ou a certidão do tabelião, a certidão negativa é solicitada para registro da declaração de propriedade concedida pela usucapião.
A sentença no caso do procedimento judicial é um título hábil para o usucapiente requerer o registro e assim transferir a propriedade do imóvel da referida matrícula existente, ou até a abertura de matrícula nova para o seu nome,
Até esse momento pode o usucapiente não apresentar o ITR e os referidos pagamentos do lapso temporal, ou mesmo os cinco anos exigidos para a expedição da certidão negativa.
O Provimento 65/2017 do CNJ estabelece as diretrizes para o procedimento da usucapião extrajudicial. Contudo nos artigos elencados no provimento não está previsto a exigência da obrigação de apresentar o comprovante do ITR mas após se lavrar a ata notarial inicia a análise e reunião dos documentos para pleitear a declaração, no requerimento para registro, porém o mesmo deve ser exigido pelo tabelião com fulcro no artigo 21 da Lei 9.393/1996 e na Lei de Registros Públicos (LRP) 6015/1973 artigo 167, inciso I, item 28.
Mesmo nas situações que as imunidades e isenções são previstas. Com base nas exigências para o registro da usucapião pelo procedimento extrajudicial se estende ao registro da sentença declaratória.
Portanto, caso caiba a imunidade ou isenção na área que está usucapindo, há necessidade do cadastro do imóvel na Receita Federal, deve o requerente apresentar a certidão negativa, como aduz a o artigo 21 da Lei 9.393/1996 para fins de registro.
REFLEXOS DO NÃO PAGAMENTO DO ITR NA AÇÃO E OU PROCEDIMENTO DA USUCAPIÃO.
A usucapião é uma aquisição originária, ou seja, não houve uma relação jurídica que envolve a transferência do bem, se extingue uma propriedade e nasce uma nova.
Cabe ressaltar que partindo da premissa de aquisição originária, se tem impactos nas situações como: pagamento de Imposto de Transmissão de Bens Imóveis (ITBI), que tem como fato gerador previsto no CTN artigo 135 se arbitrar um valor para pagamento na transmissão de imóvel, o que não ocorre na usucapião.
Com isso, o pagamento do ITR não é imprescindível no requerimento da usucapião, porque há meios de valorar a ação para fins de custas e emolumentos.
É um tributo vinculado aos imóveis da área rural, e mesmo que o detentor da posse não efetue o pagamento pelo período mínimo constante na legislação para requerer a usucapião, que são os cinco anos para emissão da certidão.
O registro dessa ação declaratória não será concluído, ou seja, aquele bem não estará registrada no nome do proprietário declarado pela usucapião se a certidão não constar nos documentos necessários ao registro.
Mesmo se tratando de uma aquisição originária, se trata de uma coisa, e pelo nosso ordenamento jurídico a responsabilidade acerca da coisa é uma sucessão propter rem.
Assim que o ITR não se vincula ao proprietário da área que é objeto da usucapião, o pagamento cabe ao posseiro, porque é uma sucessão propter rem, o tributo acompanha a coisa, tornando o posseiro o responsável pelo pagamento do tributo.